Status slutkostnadsprognos för fönster, fasad, tak, pelare och takterrasser

På grund av fastighetens tyvärr sedan många år eftersatta underhåll har arbetet blivit mer omfattande än om arbetet genomförts enligt rekommenderad plan vid fastighetsbesiktningen i samband med ombildningen 2012.

Kostnadsläget har dessutom försämrats de senaste åren. Utöver normal kostnadsutveckling har vi alla fått erfara kraftigt ökade material- och transportpriser på grund av pandemi, kraftig inflation och omfattande räntehöjning.

Trafikverkets utbyggnad av Mälarbanan har även påverkat tidplanen och styrelsen beslutade till slut att genomföra projektet utan Trafikverkets medverkan.

Till följd av ovan har styrelsen genomfört vissa kompletterande undersökningar inför beslut om genomförande. Detta för att undvika onödiga kostnader men samtidigt genomföra de åtgärder som är lämpliga att göra i samband med att byggnadsställning är uppställd för att undvika denna kostnad igen inom några år. Vi känner oss nu därför trygga med att de arbeten vi genomför är på rätt nivå för att på ett kostnadseffektivt sätt säkerställa att fastigheten håller en god status som är lätt att underhålla under många, många år framöver.

Därför omfattar projektet:

• Byte av fönster till 3-glas isolerfönster med utsida av aluminium för god ljudmiljö, god värmeisolerande förmåga samt låga underhållskostnader
• Montering av friskluftsventiler med ljuddämpning i fönster för att säkerställa ventilation och ljudmiljö enligt dagens krav
• Puts- och plåtarbeten i samband med fönsterbyte
• Rengöring och vid behov betongimpregnering av balkonger
• Renovering av tegelfasad, puts och sockel på Nybodagatan
• Byte av takpelare och takterrasser på Nybodagatans kungsbalkonger på plan 8
• Byte av takpapp och plåt på Nybodagatan
• Byte till isolerglas och renovering av butiksfönster på Nybodagatan

Kostnaderna för projektet har därför blivit högre än vad som tidigare uppskattats. Slutkostnadsprognosen inklusive post för oförutsett och viss riskmarginal innebär en totalkostnad på upp till 35 Mkr. För att hantera den ökade kostnadsprognosen har styrelsen arbetat intensivt med att öka de externa intäkterna samt hålla koll på leverantörsavtal.

Denna bostadsrättsförening har en fördel jämfört många andra föreningar då en stor andel av våra intäkter kommer från lokalhyresavtal. Därtill har vi kvar ett antal hyreslägenheter som är en potentiell intäkt vid försäljning. Vi kan konstatera att vi har lyckats öka hyresintäkterna med ca 1 Mkr/år sedan 2021.

2023 höjdes årsavgifterna för medlemmarna med 20% för att kompensera för KPI de senaste 10 åren då avgifterna varit oförändrade.

För 2024 har avgifterna höjts med 4,5%.

Under perioden innan projektet startade såg vi en kraftig höjning av räntorna och styrelsen valde att använda sparade medel för att amortera lån. Detta för att inte betala låneränta på de medel som inte behövdes i närtid. Genom detta har vi sparat ca 1 Mkr i ränteutgift, trots utebliven sparränta på sparade medel. Detta lån tar vi helt enligt plan nu upp igen för att tillsammans med sparade medel betala för underhållsåtgärderna vi nu genomför.

Med de intäktsökningar som beskrivits ovan är styrelsens bedömning att ekonomin är rimligt stabil, trots detta kostsamma underhållsarbete. Om ränteläget dessutom förbättras, något som bara Riksbanken just nu rår på, är vår bedömning att avgifterna kan följa KPI kommande år, helt enligt styrelsens nuvarande strategi.

Om ränteläget utvecklas så positivt som många prognoser just nu förutspår bör föreningen förhoppningsvis redan nästa år kunna börja amortera målmedvetet (utöver de 2% vi nu amorterar) för att sänka räntekänsligheten. Räntekänslighet är ett viktigt mått som såklart försämrats på grund av de ökade kostnaderna för detta underhållsprojekt.

Med detta tackar jag, Joacim, Lovisa och Jenny för den här tiden i styrelsen.

Med vänliga hälsningar Ingela, ordförande