Planerat underhåll
Enligt bostadsrättslagen, 3. kapitel, 1a § ska bostadsrättsföreningen ha en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren. Lag (2022:1026).
Enligt samma lag 3. kapitel, 5 § ska styrelsen hålla denna plan tillgänglig för var och en som vill ta del av planen.
Styrelsen för Brf Nyboda10 lät 2021 genomföra en teknisk besiktning av fastigheten och lät dokumentera resultatet i en teknisk underhållsplan för de kommande 70 åren.
Planen administreras i det digitala verktyget Planima där alla åtgärder följer standardiserade definitioner. Uppskattat pris för varje åtgärd kommer från en nationell branschprislista för dessa standardiserade åtgärder. Priserna uppdateras årligen av Planima för att kunna ge en aktuell kostnadsuppskattning. Styrelsen uppdaterar planen regelbundet, alltid minst i samband med budget. Då rullas planperioden ett år framåt för att hålla en aktuell plan för kommande 50-årsperiod. Uppdateringen sker i samverkan mellan styrelsen och föreningens upphandlade tekniske förvaltare.
Planen ligger till grund för vilka åtgärder som prioriteras för kommande budgetår och ligger till grund för avsättning till yttre fond. Planen ger en långsiktig bild över fastighetens kommande underhållsbehov för vidmakthållande av fastighetens tekniska status.
Uppdaterad plan tillgängliggörs en gång per år för medlemmarna via Mitt HSB under fliken Dokument.
Till dig som läser planen
Planen är precis som den heter, en plan. Det händer att planer behöver förändras. Den fungerar som styrelsens verktyg och instrument för att planera ekonomi och åtgärder per år. Den ger inte en beskrivning över exakta tillfällen då åtgärder genomförs. Styrelsen tillsammans med den tekniske förvaltaren justerar åtgärder mellan åren för att optimera föreningens ekonomi i förhållande till fastighetens tekniska behov. Det mest totalekonomiskt fördelaktiga alternativet ska alltid väljas vid beslut om åtgärder.
I verktyget finns det en åtgärdskategori som heter eftersatt. Åtgärder kopplat till denna kategori prioriteras alltid före andra åtgärder. När föreningen kommit i kapp med eftersatt underhåll ska kategorin återkommande planerade underhållsåtgärder prioriteras för andra åtgärder. Ibland kan oförutsedda akuta åtgärder uppstå, de går givetvis före alla andra kategorier. Akuta åtgärder ska dock med god planering för det mesta kunna undvikas.
Styrelsen kommer t.ex. inte fatta beslut om att byta ut en tvättmaskin innan den slutat fungera bara för att den ligger i planen för byte ett visst år. Den ligger med för att kostnaden för byte ska finnas med i budgeten när den väl går sönder. Styrelsen flyttar därför åtgärder mellan åren för att skapa en jämn belastning av underhållsåtgärder mellan åren. Detta för att få en jämnare kostnadsbelastning och samtidigt få en rimlig nivå av projekt som ska genomföras varje år.
Nedan sammanställning över genomförda och planerade större åtgärder
Genomförda underhållsåtgärder
2023 Godkänd obligatorisk ventilationskontroll (OVK)
2023 Byte av värme- och ventilationssystem (FTX) till Studio 32 och Stora Blå
2023 Tillskapat cykelrum på Nybodagatan för cykelpendlare
2023 Stamspolning av samtliga stammar
2022-2023 installation av elektoniskt passer- samt digitala boknings- och entrétavlor.
2022 Byte av kallvatten- och avloppsledningar i garaget som servar Ankdammsgatan 32 och Nybodagatan
2022 Byte av utgående markavloppsstammar Ankdammsgatan samt ny asfaltering vid entré till Stora Blå och tandläkarmottagningen
2021 Fastighetsbesiktning sam fastställande av 50-årig underhållsplan
2020 Byte av belysningsarmatur i garage
2019 Dräneringsarbete övre gaveln Ankdammsgatan
2017-2018 Renovering av fasaden på Ankdammsgatan samt en gavel på Nybodagatan.
2016 målades källargångar på Ankdammsgatan 28-30.
2016 Renovering av tak Ankdammsgatan 32
2015 renoverades utemiljön med nya planteringar, utemöbler, gräsmattor och utebelysning.
2015 Byte av belysningsarmatur i trapphus och källarutrymmen
2014 Byte samtliga köksstammar.
2014 Målning entréer och trapphus
2014 Byte av termostater i element i samtliga lägenheter
2013 renoverades hissarna på Nybodagatan.
1993 byttes badrummens avloppsstammar i båda bostadshusen.
Aktuella underhållsåtgärder
Under hela 2024 pågår:
- Byte av samtliga lägenhetsfönster, byte av tak samt renovering av fasad och takterrasser inkl. pelare (Nybodagatan)
- Renovering med energiåtgärder av butiks- och restaurangfönster på Nybodagatan.
Därutöver sker löpande underhåll enligt aktuell 50 årig underhållsplan med fokus på ventilationssystem där visst eftersatt underhåll kvarstår.